El 'boom' de los centros comerciales en CDMX: 108 plazas nuevas en 12 años - Aristegui Noticias
El ‘boom’ de los centros comerciales en CDMX: 108 plazas nuevas en 12 años
Artz Pedregal, donde ocurrió un derrumbe el jueves 12, es una de las tantas plazas que se han construido en la capital. Sin regulación especial y sólo bajo la lógica de la oferta y la demanda, en 13 de de las 16 delegaciones hay nuevos 'malls'.

Por Rafael Cabrera

 

La Ciudad de México ha vivido un ‘boom’ de centros comerciales. Durante los últimos 12 años, se han construido un total de 108 nuevas plazas a lo largo de toda la capital. Las delegaciones donde más construcciones se han registrado son Cuajimalpa y Álvaro Obregón. Y justo esta última es donde se encuentra la plaza Artz Pedregal, en Periférico Sur, la cual tuvo un derrumbe en su estructura apenas cuatro meses después de su apertura.

“Patios”, “terrazas”, “oasis”, “parques” y más cambiaron el rostro de la Ciudad. Y aunque el conjunto de palabras evoca una serie de espacios luminosos, idílicos y colmados de vegetación, la realidad ha sido distinta. Detrás del surgimiento de cada patio, cada oasis o cada parque hay una nueva plaza comercial que generó problemas vehiculares, protestas vecinales o falta en el abasto de agua.

Una investigación con base en las manifestaciones de construcción registradas en las delegaciones da cuenta del surgimiento de las plazas en los últimos 12 años. Con excepción de Milpa Alta, Tláhuac y Venustiano Carranza, el resto de las 13 demarcaciones de la ciudad han concentrado las nuevas plazas.

Entre 2006 y 2018, se construyeron 108 plazas nuevas en la CDMX.

El ‘boom’ de las plazas ha atravesado tres administraciones de gobierno en la Ciudad de México. Comenzó a finales de la gestión de Andrés Manuel López Obrador, se concretó con Marcelo Ebrard y tuvo su cúspide con Miguel Ángel Mancera. Y, de igual modo, involucra a los últimos cinco jefes delegacionales en cada una de las 13 demarcaciones donde hay nuevas plazas.

Las delegaciones y los Directores Responsables de Obra (DRO) son los encargados de verificar que las obras sean seguras y que cumplan con la construcción que se registró. En el caso del derrumbe de Artz Pedregal, la delegación Álvaro Obregón fue la responsable de supervisar.

En este surgimiento de plazas comerciales, no hay ‘malls’ gigantes como Centro Comercial Santa Fe o Perisur. En esta nueva oleada se construyeron plazas pequeñas y medianas, superiores a 5 mil y menores a 20 mil metros cuadrados de construcción, en medio de colonias de clase media o populares, y cercanas a otras grandes tiendas.

Artz Pedregal tras el derrumbe del jueves 12 de julio.

El origen

A inicios de la década de los dosmiles, el entonces jefe de Gobierno, Andrés Manuel López Obrador, impulsó un programa para incentivar la inversión y las construcciones en Paseo de la Reforma. El propósito era reactivar la zona centro de la Ciudad como el corazón económico del país.

La administración capitalina prácticamente puso a las Secretarías de Desarrollo Económico (Sedeco) y Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) al servicio de la inversión privada (IP) para facilitarles los trámites e incluso corregir sus proyectos. Hubo apoyos fiscales como exención del predial y otros pagos que estuvieron vigentes desde el registro de la obra hasta su finalización. La oficina de López Obrador se volvió una pasarela de empresarios dispuestos a invertir en una de las principales avenidas de la Ciudad de México.

Jenny Saltiel, ex titular de Seduvi en la administración de López Obrador, recordó:

  • La idea fue totalmente del Jefe de Gobierno. Él muchas veces recibió a los empresarios y los convencía de que invirtieran en la Ciudad. Ya después nos llamaba de manera directa y nos los mandaba para acelerar el trámite. A mí me tocó revisar expedientes personalmente. Fue así como se revivió la inversión en Reforma y en el Centro Histórico de la Ciudad.

Jenny Saltiel (Foto tomada de su cuenta de Twitter)

Gracias a esa política surgieron edificios icónicos como la Torre Mayor, la Torre Bancomer, Torre Reforma y Torre Diana, las oficinas centrales de HSBC en la glorieta del Ángel de la Independencia. Y también uno de los centros comerciales más populares de la Ciudad: Reforma 222.

Esa plaza es propiedad de Grupo Danhos, un grupo empresarial que vio sus años dorados durante los gobiernos de López Obrador, Ebrard y Mancera. Danhos es encabezado por Daniel David Kabbaz Chiver y el director general es Jorge Gamboa de Buen, un ex funcionario público del Gobierno local a finales de los ochenta e inicios de los noventa, durante la gestión del fallecido Manuel Camacho Solís.

El éxito de Grupo Danhos comenzó con Parque Duraznos, en Bosques de las Lomas, después se consolidó con Reforma 222, y explotó con su siguiente centro comercial: el polémico Parque Delta, construido en la esquina del Viaducto Miguel Alemán y avenida Cuauhtémoc, en la Delegación Benito Juárez, donde antes estuvo el estadio de béisbol del IMSS.

Parque Delta (Fuente: Instagram de Parque Delta)

A partir de ese momento sólo vinieron más y más plazas, y gracias a su éxito esta compañía ha logrado expandirse hacia el Estado de México y Puebla.

Aunque hubo una política dirigida desde el Gobierno capitalino para fomentar las construcciones sobre Paseo de la Reforma, las plazas comerciales fueron un efecto colateral y sus reglas fueron marcadas por la oferta y la demanda del mercado.

Gamboa de Buen

Jorge Gamboa de Buen es un hombre de bajo perfil que, no obstante, ha tenido un papel definitivo para la Ciudad de México a través de Grupo Danhos. Esto es lo que piensa del boom en la construcción de plazas:

  • Todo viene de la demanda. El desarrollo inmobiliario, en general, como muchas otras cosas, depende de las demandas reales del mercado. Lo que tiene nuestro país es “el bono demográfico”. O sea, tenemos un país que es muy grande con la peculiaridad de que tenemos muchos niños y esos niños se han ido convirtiendo en jóvenes, en adultos jóvenes. Y eso ha generado que haya una demanda muy grande de vivienda, de coches, de empleo… Y también de consumo.

A lo largo de los últimos años, a la Ciudad de México también han llegado más marcas y tiendas de ropa que antes no estaban en el país: H&M, Forever 21, Saks Fifth Avenue y más. México continúa siendo un gran mercado para el “retail”, es decir, para las tiendas en centros comerciales. Gamboa de Buen explicó:

  • Las empresas internacionales se dieron cuenta que aquí había un mercado gigantesco. Entonces, pongo un solo ejemplo, que es Inditex, que es Zara. Es la compañía más exitosa de moda de todo el mundo. Zara llegó hace más de 20 años a Santa Fe, donde tenía su única tienda. Pero Zara y todo grupo Inditex ahorita deben tener en México unas 300 tiendas. H&M abrió primero en Santa Fe y después, con la ampliación de Parque Delta, abrió su segunda tienda ahí. Por un lado está la demanda de la gente, pero también el interés de las tiendas para crecer. Esa doble combinación es la que generó el boom.

Gamboa de Buen (Foto de Jorge Lizan/LinkedIn)

Otro factor para la expansión de los centros comerciales en la Ciudad de México fue que los empresarios dejaron de invertir en las zonas tradicionales y llevaron sus inversiones a zonas donde antes no ocurría, como Iztapalapa.

  • El oriente es una zona muy poblada, muy densa, y la teníamos abandonada. Si tú ves los planos del INEGI, en el oriente, en Iztapalapa, las cifras oficiales dicen que la gente tiene ingresos muy bajos. Pero cuando vas allá, ya descubres que los ingresos no son tan bajos porque en Iztapalapa hay una gran actividad económica: el comercio informal, Central de Abastos y más.

Grupo Danhos decidió crear Parque Tezontle, el primer gran mall en Iztapalapa. La decisión tiene lógica: es la delegación más poblada de la Ciudad, con casi 1.9 millones de personas de acuerdo con el Censo 2010. Tezontle fue la primera de muchas plazas más modernas que han abierto en la demarcación.

  • El Sam´s de Iztapalapa que está junto a Parque Tezontle fue, durante muchos años, el que más pantallas planas vendió en todo el país. Nos dimos cuenta que también ahí hay consumo. Todo mundo nos pregunta, “¿cómo haces tus estudios de mercado?”. Y piensan que es muy sofisticado pero la verdad es que no. La clave es el crédito, los meses sin intereses. Mucha gente dice: “Ya no hagan más centros comerciales, van a quebrar”. Pero se llenan porque aun tenemos mucho mercado.

Artz Pedregal

En la Ciudad de México no existe un listado oficial de plazas comerciales. La Seduvi y la Sedeco del Gobierno capitalino tampoco cuentan con un padrón. La única manera de tener los datos sobre la construcción de plazas en la capital, es a través de la Delegaciones. Para obtener la información se hicieron diversas solicitudes de información a cada demarcación. Los datos fueron reveladores: 108 plazas comerciales fueron abiertas en los últimos 12 años.

Los años que tuvieron mayor número de manifestaciones de construcción presentadas fueron 2013, con 10; 2014, con 15; y 2015, con 19.

En Santa Fe, por ejemplo, abrieron 13 plazas nuevas. Otra zona que ha tenido un repunte de plazas es Jardines del Pedregal, al sur de la Ciudad, donde actualmente también hay un número importante de nuevos edificios  de vivienda y oficinas sobre el Periférico Sur. El mercado ha llamado a este boom en el sur como “nuevo Polanco” o “el nuevo Santa Fe”.

El derrumbe en Artz Pedregal

Una de las plazas que se construyó en Jardines del Pedregal es Artz o “Antara del sur”, como se le ha renombrado, un proyecto del Grupo Sordo Madaleno, el mismo que hizo Antara en la zona de Polanco o Plaza Manacar, en el cruce de Circuito Interior Río Churubusco e Insurgentes Sur.

Las plazas de Sordo Madaleno tienen una característica: siempre han ido acompañadas de obras viales hechas por el Gobierno de la Ciudad de México. En Antara se hizo un paso a desnivel sobre Ejército Nacional y en Artz se hizo también un paso a desnivel sobre Periférico. Otro caso parecido es Manacar, del arquitecto Teodoro González de León, donde el gobierno local hizo el polémico deprimido Insurgentes-Mixcoac.

Artz Pedregal tiene un área de 50 mil 500 metros cuadrados. Tiene un centro comercial y tres torres de oficinas y departamentos. Desde su inicio, los vecinos de Jardines del Pedregal se manifestaron en contra, acusando que el tránsito en la zona sería más conflictivo.

El 18 de mayo de 2017, el diario Reforma dio a conocer: “La plaza ‘Antara del Sur’ no podrá ser ocupada ni entrar en funcionamiento hasta que los desarrolladores y el Gobierno delegacional de Álvaro Obregón reparen el daño ambiental que ocasionó la construcción a los vecinos de Jardines del Pedregal”.

El año pasado, el juez octavo de distrito en materia administrativa, Fernando Silva García, resolvió a favor de habitantes que la edificación de este complejo afecta sus derechos humanos y medioambientales. Por ejemplo, se ponía en riesgo la conservación del cedro blanco y no había acciones para mitigar los impactos viales y de contaminación producidas por el incremento de vehículos a debido a la operación del centro comercial.

El fallo judicial no paró la obra, pero sí detuvo su apertura hasta que se resolvieran sus observaciones. El juez incluso repercutió en contra del actual presidente de la Asamblea Legislativa de la Ciudad de México, Leonel Luna, quien era delegado en 2012 en Álvaro Obregón, año en que se dieron los permisos de construcción. Luna era señalado como responsable de los impactos negativos en materia de desarrollo vial.

En noviembre de 2016, por ejemplo, hubo un derrumbe en la construcción y fue temporalmente suspendida. Los vecinos que viven cerca de la plaza siempre han manifestado su temor.

Artz finalmente fue abierta al público en marzo pasado, aunque aún continuaba en obras.

Los desarrolladores

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) agrupa a las principales empresas en el ramo a nivel nacional. El organismo privado fue creado hace 25 años y en la actualidad agrupa a más de 75 empresas de todo el país. La Asociación actualmente es presidida por el mismo Jorge Gamboa de Buen, de Grupo Danhos.

Para marzo de 2017, el organismo empresarial reportó de manera pública que tenía 515 proyectos de diferentes ramas, de los cuales 104 eran nuevos centros comerciales en todo el país.

La ADI agrupa a las empresas que desarrollan centros comerciales en México.

En los proyectos de la Ciudad de México se estimaba una inversión de 13 mil millones de dólares, 90 mil empleos generados, 132 inmuebles -de diferentes tipos- y 18 millones de metros cuadrados construidos. De acuerdo con datos de la Asociación, las Delegaciones que concentraban el mayor número de proyectos son Miguel HIdalgo, Tlalpan, Cuauhtémoc, Cuajimalpa y Álvaro Obregón.

En el caso de las plazas comerciales, para la ADI los proyecto más importantes de los últimos dos años son plaza Ferrería, de la empresa Artha Capital, y Plaza Parque Jardín, de Grupo Copri, ambos en Azcapotzalco; Paseo Xochimilco, del consorcio GICSA y E-Group; y Las Antenas, de Grupo Danhos, en la zona de Tulyehualco, en Iztapalapa. 

Parque Las Antenas. (Foto: Grupo Danhos).

Este último es un gran mall en los límites con Tláhuac, una zona que antes se consideraba como la cara agrícola o incluso rural de la Ciudad de México, pero que ahora tendrá un rostro de “modernidad”. Está siendo construido en terrenos fangosos. El centro comercial incluirá un parque de diversiones, con montaña rusa y rueda de la fortuna incluidas.

Mitigación

Como parte de sus obligaciones, los desarrolladores de plazas comerciales están obligadas a pagar por obras de mitigación que, supuestamente, se deberían reinvertir en obras que mejoren su entorno y reduzcan sus efectos colaterales. Sin embargo, esto no ocurre en realidad. Una vez que las empresas pagan por las obras de mitigación, el dinero ingresa a las arcas de la Tesorería del Gobierno de la Ciudad de México y ahí se “pierde”, pues no es etiquetado para obras específicas.

El mismo Jorge Gamboa de Buen lo acepta y, asegura, Grupo Danhos y el sector empresarial se oponen a esta medida.

  • Es una eterna disputa. Nos cobran muchísimo por las medidas de mitigación viales, ambientales y de agua,. Son los famosos artículos 300 del Código Financiero local. Y, bueno, pues los pagamos pero se van a la panza de la Tesorería y nunca se vuelven a ver. Entonces, como desarrolladores ya pagamos pero los vecinos sienten que no hiciste nada, ¿no? Entonces, sí, ahí hay un problema grande.
  • Por parte de la asociación, ¿diría que sí hay disposición para que parte de los recursos regresen y de verdad se mitigue?, se le preguntó.
  • Totalmente, sí, es nuestra lucha. Hay una serie de medidas que hace el desarrollador en beneficio de la comunidad, pero que no están saliendo de las medidas que se pagan a la Ciudad y deberían salir de ahí. Pero el Gobierno de la Ciudad, y el partido en turno, se ha resistido a aprobar esto.

Sobre avenida Universidad hay cinco plazas, un Walmart y un Sam’s Club en menos de 2 km.

El surgimiento de tantas plazas ha acabado en la saturación de algunas avenidas. Por ejemplo, en un tramo menor a 2 kilómetros sobre avenida Universidad hay dos plazas viejas (Centro Coyoacán y Plaza Universidad), a las que se han sumado Patio Universidad, Pabellón Del Valle y Universidad 767. A eso se suma un Walmart y un Sam’s Club. 

Otro ejemplo es avenida Revolución, donde ahora hay cuatro plazas en un tramo de 3 kilómetros: Portal San Ángel, erigida junto al Metro Barranca del Muerto, Patio Revolución, la vieja Plaza Loreto y una cuarta plaza casi llegando a Ciudad Universitaria. Ninguna de estas plazas nuevas ha implicado que hayas obras para mejorar el transporte en la zona.

La PAOT

La Procuraduría Ambiental y de Ordenamiento Territorial (PAOT) es la institución pública que recibe, da seguimiento e investiga las denuncias ciudadanas por probables violaciones ambientales.

El Subprocurador de Ordenamiento Territorial, Emigdio Roa Márquez, señaló que entre 2016 y la mitad de 2017, la Procuraduría ha recibido denuncias relacionadas a 14 plazas comerciales en Álvaro Obregón, Azcapotzalco, Benito Juárez, Coyoacán, Gustavo A. Madero, Tlalpan y Xochimilco. Pero la mayoría de esos 14 expedientes ya se encuentran cerrados porque, a juicio de la autoridad, no se halló ninguna irregularidad en las manifestaciones de impacto ambiental de las plazas. Todo estaba en orden.

  • Una de las principales razones por las que se han presentado quejas ante la PAOT es porque los vecinos consideran que las nuevas obras provocarán desabasto de agua o porque habrá un exceso en la generación de residuos, porque las nuevas construcciones causan un deterioro del paisaje urbano o porque se considera que traerá problemas en la movilidad en la zona.

Emigdio Roa Márquez, subprocurador de la PAOT.

Sin embargo, señaló el funcionario, “en todos los casos que han sido revisados por la Procuraduría hemos encontrado que es correcta la documentación presentada para solicitar y aprobar las manifestaciones de impacto ambiental y urbano. A pesar de la inconformidad vecinal, hemos hallado que todo está en orden en cuanto a los programas de desarrollo urbano de las delegaciones o en cuanto a la legislación vigente”.

Dos casos investigados por la PAOT fueron la ampliación del estacionamiento de Parque Delta, de Grupo Danhos, en la colonia Narvarte, y la construcción de Portal San Ángel, a un lado de Metro Barranca del Muerto, también en la Delegación Benito Juárez.

  • En el caso de Parque Delta, recibimos una queja ciudadana por la ampliación del estacionamiento. Se abrió una investigación por esta obra y encontramos que todo contaba con su autorización. Un caso similar fue el de una plaza junto a Metro Barranca del Muerto. Un grupo de vecinos presentó una queja porque consideraban que la nueva plaza iba a complicar la movilidad en la zona, pero el resultado fue similar. Todo estaba en orden.

El Gobierno local

Para la elaboración de este reportaje se buscaron las versiones de las Secretarías de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi),  y de Desarrollo Económico (Sedeco), de la Ciudad de México. No hubo éxito en poder entrevistar a sus titulares. No obstante, la Seduvi accedió a responder un cuestionario vía correo electrónico.

La Seduvi explicó que el ‘boom’ de las plazas se debió completamente a una lógica de mercado:

  • La construcción de plazas comerciales responde a una lógica de mercado. Los desarrolladores de este tipo de inmuebles identifican que existe interés por parte de establecimientos de comercios y servicios por tener mayor número de sucursales o espacio de venta, y construyen nuevos espacios comerciales y de servicio para satisfacer esa demanda. (…) Es posible considerar como un factor importante para la consolidación de las plazas comerciales como espacios de consumo, socialización y recreación, resulta claro que la demanda de estos espacios es una de las principales causas de su desarrollo.

La Seduvi revisa las manifestaciones de impacto ambiental de las plazas.

La Secretaría explicó que no hay una legislación específica para regular las construcciones de las plazas comerciales en la Ciudad: “El marco regulatorio está basado en los usos del suelo establecidos en los programas de desarrollo urbano. Dichos programas establecen dónde puede construirse una plaza comercial (por ejemplo, en predios con zonificación Habitacional Mixto) y dónde no puede construirse (por ejemplo en predios con zonificación Habitacional). La legislación contempla que las construcciones mayores de 5 mil m² de uso no habitacional (como una plaza), deben realizarse medidas para mitigar sus impactos en el entorno urbano”.

El espacio público

El ITDP (Institute for Transportation and Development Policy, por su nombre en inglés) es un organismo no gubernamental y sin fines de lucro que se dedica a estudiar y proponer mejoras en materia de movilidad en la ciudad. El instituto, con sede en Nueva York, tiene una oficina en México que es dirigida por Bernardo Baranda, quien explicó que las plazas comerciales vinieron a sustituir el espacio público en la Ciudad.

  • Debemos reconocer que nuestra Ciudad tuvo una mala planeación y eso ha implicado, junto a otros problemas como la inseguridad, que ahora las personas pasen más tiempo en plazas y centros comerciales que en espacios públicos. Esa es una realidad: las plazas representan espacios seguros y limpios para las familias, cuando ese papel lo deberían tener los parques, plazas públicas y demás espacios.

Las plazas comerciales, dijo Baranda, son espacios privados o una “burbujas” que imitan la idea de ciudad: “Pero esa ciudad no le pertenece a la gente sino que es de uno o varios privados”.

Bernardo Baranda, director del ITDP para México y América Latina.

Las plazas y centros comerciales están teniendo un impacto en las zonas y colonias aledañas, dijo Bernardo Baranda. Uno de estos problemas que señaló el especialista es el tránsito vehicular que están generando a su alrededor.

  • Aunque la mayoría de centros comerciales se han construido muy cerca de donde hay transporte público, ya sea Metro o Metrobús, la actual regulación obliga a los desarrolladores a que construyan un mínimo de cajones de estacionamiento. Un mínimo que en realidad es muchísimo y eso genera que toda la gente vaya en auto, incluso aunque tengan que pagar por el estacionamiento. En realidad, el estacionamiento se ha vuelto una especie de negocio alterno de los centros comerciales. Y ese aforo vehicular está generando problemas alrededor. Y quienes no quieren o no pueden pagar por el estacionamiento, están usando las calles y eso genera problemas con los vecinos. Y es cuando vemos que apartan con botes o huacales, ya sea los propios vecinos o los franeleros. Todo va ligado.

Jorge Gamboa de Buen, de Grupo Danhos, admitió que la actual regulación ha impedido que haya una reinversión hacia las colonias, en beneficio de la Ciudad y sus ciudadanos.

  • En el tema de las plazas comerciales, como en muchos otros, no hubo una planeación urbana ni una verdadera política de reinversión para la Ciudad. Aunque el mercado sea importante, el sector público no debió renunciar a sus obligaciones y los desarrolladores debieron tener mayor responsabilidad. Por ejemplo, los empresarios de Perisur debieron haber pagado por la estación de Metrobús que está afuera. Pero no se hizo y, en cambio, vemos que recursos públicos se destinaron para beneficiar a un privado.

Durante la última década, en la Ciudad de México se han creado contados espacios públicos por parte del Gobierno federal o local. Un caso es el Parque Bicentenario, construido en los viejos terrenos de la Refinería 18 de Marzo, en la Delegación Miguel Hidalgo, la cual fue clausurada desde 1991. Otro caso reciente es el parque La Mexicana, en Santa Fe. Y no hay más. 

El Parque Bicentenario antes era una refinería de PEMEX.

El Gobierno de la Ciudad de México, por su parte, puso en marcha un programa para crear “parques de bolsillo”, es decir, pequeños espacios con bancas, plantas y sombrillas en diversos puntos de la capital, en muchos casos cuchillas que eran ocupadas por automóviles. El proyecto inició en 2013 y en la actualidad existen 26 parques de bolsillo en diferentes zonas de la Ciudad de México. Cada parque ha tenido un costo de poco más de un millón de pesos.

Bernardo Baranda enfatiza: “Estoy convencido de que hemos perdido una gran oportunidad para que estos desarrollos, que representan una inversión millonaria, detonaran cosas más favorables para la Ciudad, que hubiera una retribución. Y es una lástima, porque quizá sea un recurso y un momento que no volvamos a ver en la capital del país”.

Comparado con las 108 plazas comerciales que se han construido durante la última década en la Ciudad de México, el espacio público y gratuito creado por las autoridades ha sido mínimo.

*Este reportaje forma parte de una tesis académica de la Maestría en Periodismo y Asuntos Públicos del Centro de Investigación y Docencia Económicas (CIDE).



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