Casas chicas, problemas grandes (reportaje)
Se reproduce el reportaje titulado "Las ruinas que dejó el boom de la vivienda popular en México", publicado originalmente por la revista Magis .
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Ixtapaluca. www.liviacorona.com

Por Perla Blas, publicado originalmente por la revista Magis 

Los habitantes del fraccionamiento URBI en Tonalá descansaban en calma. El silencio de la noche, el viento y las calles vacías. En las casas, todas iguales formadas en fila, es fácil escuchar al vecino de al lado y se puede saber con facilidad cuáles viviendas están habitadas y cuáles han sido abandonadas.

Alrededor de las tres de la madrugada del mes de junio de 2014, llegó a la calle Río Tomatlán una camioneta cargada de muebles. Un hombre intentó brincar a la casa trepando por un barandal, mientras una mujer forzaba la cerradura de la puerta principal. Ante el ruido, la vecina de al lado salió, después otro vecino y otro más, hasta que un grupo enfrentó a los que pretendían habitar la casa valuada en más de 500 mil pesos.

Se hicieron de palabras. Una señora le reclamaba a la ocupante que quisiera meterse a la fuerza a la vivienda, que había sido abandonada por su dueño tres años antes.

—Y usted ¿qué se mete?, no es su casa.

—Tampoco la suya, ¡váyase!

El grupo logró impedir que estas personas se adueñaran de la vivienda. El dueño, que vivía en Aguascalientes, tuvo que regresar y con cara de asombro agradeció a sus vecinos la acción de solidaridad.

Este fraccionamiento, ubicado a la orillas del municipio alfarero y que tiene como vista principal la Barranca de Huentitán y a un costado el basurero de Matatlán, es considerado de vivienda tipo residencial. En 2001, cuando la constructora llegó, ofreció un estilo de vida a manera de los suburbios estadunidenses; seguridad, transporte y todos los servicios públicos, decía la constructora, estaban garantizados.

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(Foto: Archivo Livia Corona)

Con el paso del tiempo, los desperfectos en las viviendas comenzaron a salir; algunos compradores que habían adquirido sus casas por medio de créditos bancarios vieron impagables sus mensualidades y otros resistieron con la deuda, que tendrán que pagar durante los próximos 20 o 30 años.

En el año 2010, la desarrolladora URBI, que tiene fraccionamientos similares en todo el país, retiró sus oficinas del fraccionamiento y dejó a los vecinos problemas como falta de transporte, de servicios de alumbrado público, de recolección de basura y espacios públicos sin mantenimiento. Las viviendas comenzaron a deshabitarse poco a poco; vinieron entonces la inseguridad y la ocupación ilegal de las casas.

Historias como ésta se repiten en los fraccionamientos ubicados a las periferias de las zonas metropolitanas de todo el país. Entre 2001 y 2011, con el llamado “boom inmobiliario”, los desarrolladores inmobiliarios tomaron el control de las políticas públicas de vivienda y construyeron moradas alejadas de los centros de trabajo, carentes de servicios básicos y con materiales de baja calidad.

Este conjunto de factores ha contribuido a que el fenómeno de la vivienda, no solamente en la Zona Metropolitana de Guadalajara, sino también en las grandes ciudades del país, se haya convertido más en un problema que en una solución sustentable y de largo plazo.

Segregación y déficit

Ante el alto costo de la tierra en las zonas que cuentan con toda la infraestructura necesaria para construir vivienda, las ciudades crecieron hacia la periferia. Las inmobiliarias adquirieron innumerables cantidades de terrenos y comenzaron a producir casas de forma masiva. Este fenómeno, que ha sido documentado durante años, ha puesto en evidencia que dicho modelo de urbanización y negocio no fue redituable para los gobiernos y que ha tenido un alto costo social.

El arquitecto chileno Rodrigo Díaz,  director de investigación y desarrollo del Centro de Transporte Sustentable CTS EMBARQ México, quien ha estudiado este fenómeno, señala que esta forma de crecimiento es una problemática común en las principales ciudades latinoamericanas.

LIVIA_CORONA_TMH_79(Foto: Archivo Livia Corona)

En el caso de México, había que construir viviendas accesibles para personas con ingresos menores a cuatro salarios mínimos. Para que a la iniciativa privada le redituara económicamente fue necesario adquirir suelo extremadamente barato y producir casas en serie. “Hay un problema de financiamiento y el gran esfuerzo lo pone la iniciativa privada con pequeños subsidios del gobierno federal. Para revertir esa tendencia hay que meterse en el tema del costo del suelo, cómo lo regulo para hacerlo accesible o cómo financio”, detalla Rodrigo Díaz.

Muchos ciudadanos usaron su crédito del sistema Infonavit, se trasladaron a las periferias, donde no se contaba con transporte, agua potable, escuelas, electricidad ni espacios públicos adecuados y, después de un tiempo, terminaron abandonando sus casas. La inseguridad se convirtió en uno de los principales problemas para los habitantes de los fraccionamientos y las casas deshabitadas se convirtieron en blanco fácil para ser ocupadas de forma ilegal, para subarrendarlas o desmantelarlas.

“México tiene que pasar de la construcción de casas a la construcción de ciudades habitables, que combine la infraestructura, los servicios y los medios de transporte, con la cercanía al lugar de trabajo”, advierte el estudio “México, Transformando la política urbana y el financiamiento de la vivienda”, publicado por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos(OCDE) el 6 de enero de 2015.

El estudio señala que la inadecuada planeación del uso de suelo y el inapropiado manejo de los permisos, además de la ausencia de oferta de suelo apto y accesible a la población de menores ingresos, han dado como resultado que muchos asentamientos estén ubicados en zonas de riesgo.

El secretario general de la OCDE en México, Ángel Gurría, advirtió que las autoridades mexicanas deben promover mayor flexibilidad y brindar diversidad de opciones de vivienda para frenar la expansión urbana, reducir el número de viviendas desocupadas y ayudar a detener el “vaciamiento” de los centros urbanos, así como unas mayores planificación y coordinación entre los distintos ámbitos de gobierno, pues en los últimos 50 años México se ha urbanizado más rápidamente que la mayoría de los países de la OCDE: para el año 2010 cerca de 78 por ciento de la población vivía en las ciudades. El mismo estudio ubica a las ciudades fronterizas con el mayor número de viviendas deshabitadas. Tijuana y Ciudad Juárez lideran la lista con más de 20 por ciento del total de casas abandonadas, con 124 mil y 111 mil, respectivamente. Mientras que con 16 por ciento se ubican Mexicali, Matamoros y Puerto Vallarta, después la Zona Metropolitana de Guadalajara con 11 por ciento a 15 por ciento, además de ciudades como Colima y Morelia.

En relación con otros países que conforman la OCDE, Argentina cuenta con el mayor número de viviendas deshabitadas, le siguen México (14.2), Irlanda (13.8 por ciento), España (13.7 por ciento) y Portugal (12.5 por ciento).

Y, sin embargo, la necesidad de vivienda se mantiene. Según la “Política Nacional Urbana y de Vivienda”, publicada por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), en 2014 se requerían al menos 2.9 millones de viviendas nuevas o usadas para abatir el déficit habitacional actual. El documento calcula que entre 2014 y 2018 se demandarán 2.88 millones de viviendas, de acuerdo con las proyecciones del crecimiento demográfico. Actualmente existen 28.5 millones de viviendas ocupadas en México.

Modificar la ley y los modelos de negocio

Para Roberto de Jesús García Martín, arquitecto y académico del ITESO, los modelos de negocio con los que se cuenta en México para adquirir una vivienda son muy básicos, ya sea por medio del Infonavit, las inmobiliarias (con fondos federales y estatales) o los bancos.

“Ese modelo ya no da de sí, porque hay muchas variables y se habla de salarios mínimos [para otorgar una casa] no de espacio. No se resuelve un problema. El desarrollador no se quiere complicar en nada y se va por la facilita, no le importa ser innovador ni la sustentabilidad, nada”.

Para García Martín, hay un segmento de la población que no está siendo atendido, como los estudiantes, las mujeres que viven solas y las personas de la tercera edad: “Es necesario entender las dinámicas económicas y sociales para darles una vivienda adecuada”. No se ha aprovechado la vivienda en renta, o el modelo de edificios de usos mixtos, como en España, Alemania o Francia. Otro caso es el de impulsar la vivienda temporal y el llamado turismo laboral.

García Martín pone como ejemplo el corredor Zapatero, ubicado en la calle Esteban Alatorre, en Guadalajara, como una forma de reactivar la zona comercial y de vivienda en Guadalajara. Los dueños de locales comerciales y de grandes bodegas están dispuestos a organizarse como una cooperativa para construir viviendas en la parte superior de estos edificios.

El documento de la OCDE también recomienda incentivar modelos para el alquiler de vivienda, pues la concentración de políticas públicas en favor de la vivienda en propiedad, además de generar zonas habitacionales desconectadas de las oportunidades de empleo y servicios, puede limitar de forma involuntaria las oportunidades económicas de los residentes, pues las personas que habitan en casa propia son, por lo regular, menos móviles que aquellas que rentan.

Consecuencia de este sesgo es la falta de un marco jurídico que dé certeza tanto a los arrendadores como a los arrendatarios. Información del Módulo de Condiciones Socioeconómicas de la Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (MCS) señala que en 2012 se registraron 30.8 millones de viviendas en el país, de las cuales 4.8 millones eran rentadas (15.7 por ciento del total), 19.4 millones eran propias (63.4 por ciento) y el resto se divide en viviendas prestadas, intestadas, en litigio y otras.

Además, para el arquitecto Roberto de Jesús García Martín es urgente regular el uso de suelo y poner un tope a su costo, sobre todo si se quiere llevar a cabo un proyecto duradero y sustentable para repoblar las zonas metropolitanas, como la de Guadalajara.

La Comisión de Desarrollo Urbano y Orientación Territorial del Senado ha impulsado, en conjunto con organizaciones de la sociedad civil y de la academia, una iniciativa para crear la Ley General de Ciudades y Territorios (que sustituiría a la actual Ley General de Asentamientos Humanos), en la que ya se ve un cambio de orientación en las políticas públicas sobre vivienda. En opinión del arquitecto Alejandro Mendo, académico del ITESO, lo más innovador es la incorporación del fenómeno metropolitano como dinámica predominante en las aglomeraciones mexicanas. Se apuesta por desincentivar la urbanización de áreas periféricas, consolidar la ciudad interior y volver a desarrollar distritos centrales desaprovechados; se enuncia un interés por impulsar la construcción de viviendas sustentables y se obstaculiza la edificación privada de conjuntos habitacionales de baja calidad y dispersos, no otorgando subsidios públicos a desarrolladores inmobiliarios que produzcan vivienda no sustentable y/o alejada de áreas urbanas. La iniciativa está en lista de espera.

Crear ciudades y lazos entre vecinos

“Yo no me atrevería a decir que el Infonavit haya contribuido, y menos dolosamente, a ocasionar el deficiente desarrollo urbano del país”, se defiende el delegado en Jalisco de esta institución, Mario Macías Robles, al cuestionarle sobre su responsabilidad en el desorden urbanístico.

Según las cifras del delegado, en la entidad se han otorgado más de 500 mil créditos, desde la fundación de la institución, hace 42 años, y 87 por ciento de éstos ha sido en la zona metropolitana. Aunque existe morosidad de pago y viviendas en abandono, Macías Robles afirma que el Infonavit “es la mejor opción de crédito hipotecario del mercado y es la única para que el trabajador asalariado con menores ingresos pueda obtener una vivienda”. Reconoce que no debería existir ni una sola vivienda abandonada, con mal diseño o con pésima calidad en la construcción. Señala que tienen un registro de entre tres mil 500 a cuatro mil viviendas abandonadas e insiste en que, aunque siempre se le quiera ver el lado negativo (al tema de la vivienda), “el saldo es más positivo”.

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(Foto: Archivo Livia Corona)

Desde la sociedad

Ante las malas prácticas por parte de algunas empresas inmobiliarias y la falta de compromiso de las autoridades, es desde la sociedad donde se vislumbran los mayores esfuerzos y alternativas para rescatar espacios, formar lazos de colaboración para mantener la seguridad y la plusvalía de sus viviendas, así como crear entornos adecuados para el buen desarrollo de las comunidades.

Para lograr esto es necesario impulsar el desarrollo de comunidades sostenibles y autogestionables, explica Luis Bernardo Zaragoza Hernández, gerente del programa Gestión Social del grupo inmobiliario San Carlos: “Nosotros pertenecemos a la iniciativa privada y como tal se busca generar un ingreso, hacer dinero; la diferencia está en cómo lo haces”.

Zaragoza explica que es necesario que las comunidades se mantengan, prosperen y crezcan, pero que lo hagan los propios vecinos. “Hay una carencia por parte de las autoridades, que son las responsables de dar mantenimiento a los espacios públicos.  Y no es secreto que las autoridades se enfocan en cabeceras municipales, camellones, avenidas, y los que quedan en fraccionamientos y colonias no son atendidos”.

Según Zaragoza Hernández, este grupo inmobiliario presume de no contar con una sola vivienda abandonada o vandalizada, como resultado del proyecto de Gestión Social. Dice que tienen detectadas casas deshabitadas por muchos motivos, pero el dueño y los vecinos se mantienen al pendiente del inmueble. Añade que, por otra parte, también brindan apoyo y acompañamiento a las mesas directivas vecinales, ya que estos grupos requieren un respaldo jurídico que los reconozca y ayude a solucionar los problemas. El delegado del Infonavit Jalisco, Mario Macías Robles, adelantó que, junto con otra compañía inmobiliaria, preparan un borrador para que se convierta en iniciativa de ley.

¿Y ahora quién se hace responsable?

En una de las casas del fraccionamiento URBI, en Tonalá, hay una oficina improvisada que pertenece al despacho GBA Corporativo de Cobranza, a quien la inmobiliaria vendió la cartera vencida del fraccionamiento. “URBI desapareció”, confirma un abogado cuando se les contacta por teléfono. “Si usted tiene queja con URBI, nosotros no la podemos ayudar, no sabemos dónde encontrarlos”.

Reservada y cautelosa por los problemas de inseguridad, la presidenta de colonos de una de las doce secciones del fraccionamiento ­—a quien llamaremos María por motivos de seguridad— relata que la falta de servicios y la ocupación ilegal de viviendas son el pan de cada día: “URBI nos abandonó con el barco hundiéndose. Hay muchas fallas en el fraccionamiento”.

Con un tono de añoranza de lo que pudo haber sido, María relata que llegó a vivir ahí hace ocho años. El problema es que la inmobiliaria se fue. “Antes [de que se fueran] la gente no pagaba y venía la inmobiliaria y los sacaba; después la empresa quiebra y esas casas se quedaron solas. Hay personas que se fueron debiéndole también al Infonavit y al banco”.

Después vinieron los fraudes. “Una vez casi se balaceaban”, relata. En una vivienda de la calle Río Laja, una persona decía contar con documentos de arrendamiento de la vivienda; después apareció el dueño, quien fue por sus papeles a Guanajuato y desalojó a las personas.

“En la noche tú ves la casa sola y en la mañana ya hay gente. ¿Cómo le hacen? No sé”, dice. En el fraccionamiento hay doce secciones (o cotos) que en total suman seis mil 500 viviendas. Todos tienen el mismo problema, unos más que otros.

El apoyo y la solidaridad entre vecinos para impedir las ocupaciones ilegales de viviendas no es resultado de la organización de todos, sino un fenómeno que se da sólo en algunas cuadras o secciones. A decir de la presidenta, existe poco interés de parte de los vecinos por recuperar los espacios públicos e incrementar la seguridad.

En octubre de 2014, portavoces de la inmobiliaria URBI enviaron representantes desde Tijuana para tratar de recuperar las casas y revenderlas. MAGIS intentó incluir su versión de esta historia, pero en su página web no hay información ni registro de dirección de contacto. Esta reportera llenó el formulario de contacto de “asesoría express” solicitando una entrevista pero, hasta el cierre de esta edición, no hubo respuesta. El 22 de enero de 2015, URBI emitió un comunicado a través de su página web en el que informa que está en concurso mercantil, esto es, un juez aprobó un acuerdo de plan de reestructura para que pueda pagar sus deudas con sus acreedores debido a la crisis financiera en la que se encuentra.

El delegado de Infonavit Jalisco confirmó que URBI quedó fuera del mercado por malas prácticas y que desarrolladoras como ésta son sancionadas. “No podemos permitir que se siga abusando del trabajador, que lo enganchen, que lo engañen para poder comprar”.

“URBI cerró sus oficinas, se fue y nos dejó todo el paquete a nosotros; ahí arréglenselas como puedan”, concluye la presidenta de colonos. 



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